O proprietário que provocar danos ao imóvel vizinho deve indenizá-lo por todos os prejuízos gerados
Aqui, não falo somente no barulho provocado por veículos e pelo maquinário usados durante a construção, o que já pode ser uma grande perturbação.
Mas sim, quando a obra vizinha começa a trazer danos estruturais a outros imóveis próximos.
A obra de vizinho pode provocar o aparecimento de rachaduras e fissuras, infiltrações, danos ao sistema hidráulico, deslocamentos de laje, assentamento do solo, entre vários outros danos estruturais.
A depender dos tipos de danificações, o imóvel poderá ficar inapropriado para habitação, sob o risco de vir abaixo!
Quando isto acontece, o proprietário prejudicado por obra de vizinho deve ser indenizado por todos os danos matérias e morais, desde que comprove a relação entre a obra vizinha e os estragos ao seu imóvel, além de ser possível embargar a obra em casos mais urgentes, como veremos abaixo.
a) Comprovando o nexo de causalidade
O nexo de causalidade é o vínculo de causa e efeito.
Ou seja, é provar que a obra de vizinho (causa) provocou danos ao seu imóvel (efeito).
Para tanto, podem ser usadas fotos, vídeos, testemunhas.
Porém, o que recomendo é que uma perícia técnica de engenharia seja realizada.
Pois, ela determinará o grau de comprometimento de estruturas e apontará soluções para que estes problemas sejam corrigidos, além de indicar as causas da patologia.
Além disso, pode-se buscar a defesa civil do seu município, que poderá atestar a situação do imóvel e realizar notificações administrativas ao proprietário da obra.
b) Do dever de indenizar
O código civil, ao regulamentar o direito de vizinhança, coloca claros limites em construções particulares.
Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
Portanto, quando a construção vizinha provocar estragos em seu imóvel, deve o responsável arcar com todas as custas necessárias para a devida reparação e outros danos que tiver causado.
Ainda, é muito comum que devido aos danos estruturais, o lesado tenha que se retirar do imóvel, arcando com custas de aluguel e mudanças.
Estas custas também devem ser indenizadas.
Além disso, esta desagradável situação também pode trazer prejuízos emocionais, ensejando a reparação de danos morais.
Neste sentido, veja esta decisão de um tribunal sobre caso análogo:
E M E N T A – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – DANOS CAUSADOS POR OBRA NO IMÓVEL VIZINHO – COMPROVAÇÃO DO NEXO DE CAUSALIDADE – DANOS MORAIS – PRESUMIDOS – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – MANTIDOS – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Comprovado que os danos materiais causados na residência dos autores decorreram da obra no imóvel de propriedade da requerida e, não comprovada a ocorrência de excludente de responsabilidade civil, configurado o dever de indenizar. O dano moral decorrente dos danos causados no imóvel dos requerentes é presumido. Analisadas as condições econômicas das partes, o valor arbitrado a título de danos morais deve ser fixado de forma a reparar o sofrimento da vítima e penalizar o causador do dano, respeitando a proporcionalidade e razoabilidade. Os honorários advocatícios devem ser fixados de acordo com os critérios previstos no § 2º do art. 85, do NCPC, observados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. (TJ- MS – APL: 08058709220148120001 MS 0805870-92.2014.8.12.0001, Relator: Des. Odemilson Roberto Castro Fassa, Data de Julgamento: 27/09/2017, 4ª Câmara Cível).
c) E quando há urgência?
Existem meios legais para embargar a obra quando se verifica prejuízos ou riscos iminentes ao imóvel.
Uma delas é a chamada Ação de Nunciação de Obra Nova, que pode ser apresentada pelo proprietário ou possuidor, a fim de impedir que a edificação de obra nova em imóvel vizinho lhe prejudique o prédio, suas servidões ou fins a que é destinado (art. 934 / CPC 73).
Veja a aplicação dessa ação na jurisprudência:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA – PROVA DE DANOS E IRREGULARIDADES CONSTRUTIVAS – DANOS MORAIS – CONFIGURADOS – Se a parte autora comprova que da realização de obra em casa vizinha esteja decorrendo danos a seu imóvel, o pedido inicial deduzido em ação de nunciação de obra nova deve ser julgado procedente – É evidente o abalo psíquico causado por obra edificada em imóvel vizinho que atinge diretamente habitação, comprometendo sua segurança e provocando danos no imóvel. (TJ-MG – AC: 10625130001880001 São João del-Rei, Relator: Evandro Lopes da Costa Teixeira, Data de Julgamento: 26/10/2022, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/10/2022)
O código Civil também prevê que em caso de algum risco de dano a imóvel vizinho, o proprietário deverá fazer as chamadas obras acautelatórias (art. 1.311 CC).
Estas obras acautelatórias, visa a prevenção e que a construção seja realizada com segurança.
E mesmo que estas obras acautelatórias sejam realizadas, o vizinho tem direito a ser ressarcido pelos prejuízos que sofrer.
Veja, na prática, a aplicação desse instituo:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA. DIREITO DE VIZINHANÇA. OBRA EM TERRENO VIZINHO. DEVER DE PROMOVER OBRAS ACAUTELATÓRIAS. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. DANO MATERIAL E MORAL. 1. Trata-se de apelação contra decisão que, em nunciação de obra nova, julgou parcialmente procedente o pedido para condenar o réu a refazer as obras já realizadas quanto às atividades de fundação e estrutura, acautelando os desabamentos iminentes e a pagar indenização a título de danos materiais e morais. 2. O Código Civil, embora não proíba construções contíguas, demonstra, em diversas oportunidades, a necessidade de que a nova construção não cause danos ao prédio vizinho, determinando, inclusive, a realização de obras acautelatórias, como dever de segurança. Nos autos, o réu não comprova ter realizado obras acautelatórias em relação ao prédio vizinho, conforme preceitua o artigo 1.311 do Código Civil. 3. Eventual precariedade do imóvel da autora não desincumbe o réu da obrigação de promover obras preventivas capazes de afastar o comprometimento da segurança do prédio vizinho. Ao contrário, verificada a alegada precariedade, impõe-se ainda maior desvelo, em garantia à sua construção e à do confinante. 4. Não resta dúvida que o direito de construir, como qualquer dos outros poderes do proprietário, está sujeito às cláusulas gerais da função social e do abuso de direito, previstas no Código Civil. O fundamento da responsabilidade, nos casos de direito de vizinhança, não se baseia na culpa, assentando-se efetivamente na responsabilidade objetiva. 5. Se o ato praticado no imóvel vizinho repercute de modo prejudicial e danoso ao outro, impõe-se o dever de indenizar o dano experimentado, seja ele material ou moral. 6. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJ-DF 20150310216712 0021446-59.2015.8.07.0003, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, Data de Julgamento: 24/05/2017, 2ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 29/05/2017 . Pág.: 299/317)
Ainda, a Ação de Nunciação de Obra Nova pode ser precedida de um ato extrajudicial, em caso de haver grande urgência em razão de iminente perigo.
Neste caso, a notificação pode acontecer verbalmente, perante duas testemunhas, ao proprietário ou, em sua falta, o construtor, para não continuarem a obra.
Depois, deve o notificante requerer a ratificação desse ato em juízo em até 3 dias, onde a Ação de Nunciação ganhará força executiva, agilizando processo de embargo caso a notificação não seja cumprida.
Por fim, antes de buscar os meios judiciais, em casos menos urgentes, você poderá buscar dialogar com o proprietário da obra que esta danificando o seu imóvel, buscando uma solução amigável para o caso (afinal, com estas informações, você está bem embasado em sua pretensão, não é?).
Porém, muitas vezes, enfrentam-se resistências e o não cumprimento de acordos informais, não restando outra alternativa senão buscar o Poder Judiciário.
Mas, saiba que você tem todos os meios legais ao seu favor, e se restar provado o nexo de causalidade e o dano ao seu imóvel, você tem direito de ser ressarcido.
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Até a próxima!
