O que fazer quando a loteadora não cumpre o prazo da entrega da obra?

(OBS: Hoje, falaremos exclusivamente sobre o atraso na entrega de lotes, ou seja, os loteamentos, regidos pela lei 6.766/79. Dedicaremos outro artigo sobre o atraso em construção de condomínios e apartamentos na planta.)

Nos últimos anos houve um expressivo crescimento do mercado imobiliários de incorporações e loteamentos.

Inúmeras são as ofertas apresentadas no mercado, comercializando-se o tão sonhado e almejado imóvel.

Na hora de vender, tudo é mil maravilhas, com um marketing bem trabalhado, uma oferta imperdível, e com um prazo certo da entrega dos lotes com todas as infraestruturas que se tem direito.

E não há nada de errado com isso!

O problema acontece quando a oferta não é cumprida.

Primeiro você nota o atraso, sendo avisado que se trata de um pequeno percalço diante de alguma burocracia de algum órgão público.

O tempo passa mais um pouco e você observa que a obra não anda, que ainda não tem energia, não tem iluminação pública ou asfalto, e parece estar abandonada.

Ao procurar a empresa, é informado, mais uma vez, que ela está esperando a autorização de outro órgão para dar “continuidade da execução da obra”.

E assim os meses (e anos) vão passando, a loteadora/construtora começa a dar as mesmas respostas genéricas, você então já não é atendido com qualidade, mesmo pagando todas as prestações em dia.

Por fim, você se encontra em um problema que, infelizmente, é muito recorrente e que trazem inúmeras complicações e prejuízo, financeiros e emocionais, aos consumidores.

Se você está nesta situação, esperando a conclusão de uma obra de já duras anos, saiba que você tem o direito de rescindir o contrato por justa causa e receber de volta todos os seus investimentos, devidamente atualizados e com juros.

E ainda, se houver algum dano, moral ou material, devido a este atraso, você tem direito a ser indenizado.

Além disso, há outros direitos que você tem e sobre isso vou falar com mais detalhes agora.

a) A obra está atrasada, e agora?

Antes, vou fazer uma pequena observação sobre a constituição da mora por parte da loteadora, ou seja, quando há o atraso.

No seu contrato de “Promessa de Compra e Venda” terá uma cláusula que especificará a data da entrega da unidade imobiliária (o lote).

Porém, certamente, terá outra cláusula de tolerância em caso de atraso, que geralmente é de até 180 dias.

(180 DIAS, e não 6 meses. Lembre-se que nem todos os meses tem 30 dias 😊).

Este prazo é legal. Portanto, após atrasar a entrega do imóvel, a empresa ainda tem 180 dias de tolerância.

Porém, se mesmo ultrapassado este prazo não houver a entrega do lote, estará caracterizado a mora.

Ou seja, a loteadora não cumpriu com sua oferta.

Quando isto acontece, o consumidor/comprador deve responder a esta pergunta:

Mesmo com o atraso, quero continuar com o imóvel?

b) Não quero continuar com o imóvel/contrato

Normalmente, esta situação traz um grande descontentamento e com todo o estresse gerado, o consumidor não deseja mais continuar com o contrato.

Por boa-fé, o primeiro passo é procurar a construtora e tentar negociar um distrato. Porém, em muitos casos, o consumidor encontrará resistências, ou até mesmo abusos, como no caso da construtora querer reter valores a título de “multa”.

Neste caso, o que o consumidor deve fazer é, por meio de uma boa assessoria jurídica, entrar com uma Ação de Rescisão Contratual, onde será pedido a restituição dos valores pagos de forma integral.

Saiba que a jurisprudência (decisões dos tribunais em situações análogas)é favorável ao consumidor nestes casos. Veja a Súmula 543 do STJ:

Súmula 543-STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

No nosso caso, o atraso na entrega do imóvel é uma hipótese de “culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor”, pois as sempre alegadas questões administrativas-burocráticas, que atrasaram a obra, é um risco do próprio negócio.

E por ser um risco próprio do investimento da construtora, não pode esta culpa ser transferida para o consumidor, que nada tem a ver com eventual atraso administrativo dos órgãos públicos.

A construtora, que tem meios para isso, é que deve considerar todos os procedimentos e agir com celeridade nas resoluções de eventuais contratempos.

Se o contrato tiver previsão diversa, ou seja, uma cláusula que preveja que não será devolvido a integralidade do valor em caso de rescisão por justa causa, esta cláusula é nula de pleno direito, pois é abusiva.

Além da restituição integral de todos os valores pagos, também deverá a loteadora pagar uma multa prevista contratualmente por seu inadimplemento e eventuais danos que causou ao consumidor, como danos morais e materiais.

Se não houver a previsão de multa contratual em caso de inadimplemento por parte da loteadora, pode-se buscar indenização pelos lucros cessantes (valor estimado que a vítima deixou de lucrar devido ao dano), se assim houver.

Neste sentido, a jurisprudência do Tribunal de São Paulo:

Súmula 162 – Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio.

Especificamente sobre o dano moral, muitos juízes resistem a este pedido se a justificava for somente pelo fato do atraso na entrega do lote.

Por isso, como o dano moral se configura quando há violação da honra ou imagem de alguém, deve-se evidenciar que a rescisão se deu por culpa exclusiva da loteadora e que trouxe prejuízos ao consumidor.

Para tanto, você deverá procurar guardar provas das tentativas de resolver o problema extrajudicialmente, a desídia da loteadora e outras problemáticas que surgiram devido ao atraso na entrega do imóvel.

Por exemplo, imagine que um jovem casal se programou para construir seu tão sonhado imóvel, tendo como data a entrega do lote. Porém, devido ao atraso, postergou-se esse sonho, obrigando-os a permanecer mais tempo de aluguel ou morando na casa de terceiros.

Isto é só um exemplo, pois nas situações práticas, muitos outros prejuízos financeiros e emocionais podem ser verificados.

Inclusive, se houver, além do dano moral, um dano material, ou seja, houve um prejuízo financeiro real devido ao atraso na entrega do imóvel, este valor também deve ser indenizado, desde que provado.

Sei que algumas pessoas deixam de pagar a construtora quando percebem o atrasado na entrega da obra. Saiba que, apesar disso, em nada atrapalha eventual ação de rescisão contratual, pois a nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro (art. 476, CC).

Ademais, é possível pedir liminarmente a interrupção das cobranças contratual.

c) Mesmo com o atraso, desejo continuar com o contrato.

Porém, pode ser que, mesmo com a constituição da mora (atraso) pela loteadora, você ainda tenha interesse em continuar com o contrato.

Mas neste caso, o que pode ser feito?

• Com o atraso na entrega do lote, o adquirente poderá exigir a aplicação da multa prevista no contrato.
• Você também poderá solicitar a indenização referente aos lucros cessantes, utilizada para reparar o prejuízo de não poder usufruir do imóvel.
• A depender do caso concreto, você poderá pedir, inclusive, os danos morais por atraso da entrega.
• Outrossim, pode-se buscar uma indenização mensal até a efetiva entrega dos lotes, que normalmente é de 0,5% ou 1% sobre o valor do saldo devedor, que será abatido do respectivo saldo.
• Ou ainda, pode-se buscar uma indenização em cima do valor já pago, para aqueles que quitaram o imóvel.

Ademais, os consumidores têm um grande aliado quando se verifica uma lesão aos seus direitos: o Ministério Público.

É de competência do Ministério Público a defesa dos interesses difusos e coletivos.

Como o atraso de uma loteadora fere toda uma coletividade, você pode e deve acionar o Ministério Público, que poderá firmar com a loteadora um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC).

Neste procedimento, será averiguado a culpa da construtora/loteadora e poderá ser firmado um acordo para o cumprimento da oferta com uma nova data, como também as consequências do não cumprimento dos seus termos, as condições para a resolução do contrato, bem como garantias para aqueles que desejam continuar com o empreendimento.

Assim, você terá mais segurança jurídica.

E mesmo que a construtora descumpra o novo prazo estabelecido do TAC, você terá em mãos um título executivo extrajudicial.

Isto significa que, caso a construtora não cumpra com os novos prazos estabelecidos no TAC, você poderá rescindir o contrato e já entrar com uma Ação de Execução para reaver os valores pagos, agilizando o procedimento.

Em suma, estas foram algumas ações que podem ser tomadas quando o consumidor está enfrentando o atraso na entrega do seu lote.

É importante que você avalie toda a situação, considerando também se aquele determinado empreendimento tem perspectiva de ser concluído, para não arriscar buscar os seus direitos tarde de mais.

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Agora você já sabe os caminhos que podem ser tomados, espero que este pequeno texto traga uma luz para você que enfrenta uma situação como esta.

Se estas informações foram úteis para você, compartilhe! E até a próxima.